Las graves carencias del nuevo PERI del Casco Viejo gasteiztarra (II)

 

(…) resulta un tanto frustrante observar cómo la mayor parte de artículos, estudios y proyectos de rehabilitación, se centran casi exclusivamente en los aspectos arquitectónicos o normativo-financieros. Apenas se toma en cuenta la dimensión social de la cuestión, y no ya sólo en cuanto a la introducción de profesionales "del ramo” (sociólogos y antropólogos principalmente) en los equipos rehabilitadores, sino que también y de forma más preocupante, esta falta se extiende a los planteamientos teóricos y epistemológicos sobre la cuestión, que desde distintas disciplinas se elaboran. A lo sumo se procede a hacer encuestas o carteles y folletos divulgativos, que ven "lo social” como algo residual o meramente pasivo y maleable. No se produce una apertura de miras que haga que los urbanistas (arquitectos u otros profesionales) entiendan que el ciudadano es el elemento básico de sus políticas y/o actuaciones.

(Miguel A. Gil Zafra; Aproximación sociológica a la rehabilitación de Cascos Históricos. Sociedad Urbana, Revista de estudios urbanos, 1994)

 

Terminábamos la primera parte dedicada a la nueva propuesta de PERI para el Casco Viejo gasteiztarra adelantando que los problemas más graves para el barrio vienen de la mano de sus muchísimas carencias básicas, la más importante de todas la que también señala para la mayoría de proyectos de rehabilitación el texto de Miguel A. Gil Zafra que encabeza esta entrada: que apenas se toma en cuenta la dimensión social de la cuestión, y que se contempla “lo social” como algo residual o meramente pasivo y maleable, porque “No se produce una apertura de miras que haga que los urbanistas (arquitectos u otros profesionales) entiendan que el ciudadano es el elemento básico de sus políticas y/o actuaciones”.

 

Para resumirlo de otra forma, ¿qué pensaríamos si por nuestra preocupante apariencia física nuestra médica o médico nos enviara a hacernos un TAC y, tras detectarnos en éste múltiples trastornos graves de salud, el tratamiento que nos recomendara se centrara en maquillarnos convenientemente a las mañanas para que nuestra apariencia física mejore? Pues bien, eso sería un resumen descriptivo de lo que encierra esta nueva propuesta de PERI, pues todos los documentos previos elaborados para su redacción reflejan claramente la gravedad de sus estado de salud, pero el PERI solo recta maquillajes estéticos para el barrio. No podemos decir que nos sorprenda, hace ya cinco años que elaboramos un documento titulado ¿Es realmente un plan especial de rehabilitación integrada lo que necesita el Casco? en el que, tras un extenso análisis de los PERIs anteriores, y de las experiencias habidas también en otras zonas, llegábamos a la conclusión de que no, que no es un PERI lo que necesita el barrio.

 

Entonces ¿por qué nos venden el PERI como la solución mágica para el Casco?, la respuesta a esa pregunta nos la da el propio Miguel A. Gil Zafras en su ya comentado trabajo:

 

En efecto, pensamos que por parte de ciertos sectores de los técnicos, de los políticos y de los promotores y constructores, se ha usado la estrategia de extender la idea de que el urbanismo (y la rehabilitación) es sólo uno; "el práctico, útil y pragmático", el funcional en suma. Y ello, además de una negligencia y torpedad científica, supone el enmascaramiento de la toma de unas posturas las cuales desde luego, defienden unos determinados intereses, una racionalidad dada. Es decir, una forma de ver el mundo; una ideología.

Respecto a la cuestión de la renovación de las ciudades, y de la rehabilitación en concreto, nos parece que las implicaciones y consecuencias para la vida social son tales, que conviene dejar claro el aspecto anterior y recalcar que existen distintos posicionamientos ideológicos y científicos, y no una unívoca y atrofiante visión" Es por esto que podemos afirmar que se ha usado la práctica rehabilitadora como tapadera para la especulación, el enriquecimiento fácil y la segregación espacial, social y económica de grupos y clases sociales.

 

Pero, antes de entrar a desentrañar y argumentar las graves carencias de esta nueva propuesta de PERI, aprovechemos uno de los documentos que lo acompañan para dejar constancia de otra cuestión que, con demasiada frecuencia, se ignora a la hora de presentarnos los PERIs del Casco como la panacea: que son un conjunto de propuestas en papel (que lo aguanta todo) que, a menudo, con el paso del tiempo se comprueba que quedan en agua de borrajas, como una colección de promesas y compromisos incumplidos. Eso es poco más o menos lo que recogía ya el Documento Fase 1 Previa, elaborado en diciembre de 2023 en relación al nivel de cumplimiento del PERI de 2006:

 

5.4.2 Valoración del nivel de cumplimiento

El PERI de 2006 creó una estructura de gestión amplia y compleja que ha tratado de llegar a todos los espacios de su competencia. En términos generales el plan ha ayudado a dirigir intervenciones de tamaño medio y pequeño principalmente en espacios públicos y en algunos de los equipamientos. Sin embargo, una parte importante de las grandes operaciones previstas no se ha ejecutado, el impulso privado de la rehabilitación de vivienda se ha ralentizado, y los mecanismos de incentivo de las unidades de ejecución no han funcionado, apenas se ha realizado una de ellas.

(…) El ambicioso Plan director del Campillo Sur nunca llegó a desarrollarse, la imposibilidad del parking subterráneo y túnel de acceso lastró el resto de proyectos, actuaciones e iniciativas, por lo que la ordenación del ámbito ha quedado sin una ordenación, lo que está dificultando su gestión urbanística

(…) A pesar del importante esfuerzo normativo desplegado para crear un marco seguro y unas unidades de ejecución factibles, este se ha demostrado poco eficaz, quizá también lastrado por la coyuntura económica, pues apenas se ha llevado a cabo una de las 37 unidades de ejecución públicas y privadas previstas.

(…) El resultado del conjunto es una ralentización de las actuaciones de rehabilitación de edificios de vivienda en el Casco

 

Resumiendo, una parte importante (más de dos terceras partes) de las grandes operaciones previstas sin ejecutar; un ambicioso plan (Campillo Sur) sin desarrollarse, y un importante esfuerzo normativo que se ha demostrado poco eficaz, dando todo ello como resultado la ralentización de las actuaciones de rehabilitación de edificios de vivienda en el Casco. Y eso que es un análisis del propio Ayuntamiento encargado del cumplimiento del PERI, lo que le ha llevado a tener que reconocerlo públicamente:

 

La rehabilitación del Casco Viejo no cumple las expectativas debido al bajo nivel de ejecución de proyectos

Gran parte de las actuaciones previstas en el PERI aún vigente no se ha materializado y la reforma de viviendas se ha ralentizado, pese a los incentivos, reconoce el Ayuntamiento de Vitoria

A punto de vencer, el vigente plan de reforma interior del Casco Viejo no ha cumplido las expectativas debido a su bajo nivel de ejecución. Es el balance que el propio Ayuntamiento hace en el nuevo PERI del Casco Viejo, ahora en tramitación.

De hecho, del listado de actuaciones enumeradas en el informe de valoración, 66 no se han cumplido, 23 sí, 5 de forma parcial y 1 está en marcha.

(…) “una parte importante de las grandes operaciones previstas no se ha ejecutado”, concluye. Como punto negativo, destaca que el impulso privado de la rehabilitación de vivienda se ha ralentizado y los incentivos no han funcionado.

El presidente de la sociedad municipal Ensanche 21, Borja Rodríguez, reconoce que el margen de intervención del que dispone el propio Ayuntamiento es limitado.

(Diario de Noticias de Álava, 17-04-2025)

 

 

 

Evidencias claras de que la nueva propuesta de PERI va a ser un nuevo fiasco en la tarea de solventar las graves carencias del Casco

 

Tras el diagnóstico de lo sucedido con el PERI de 2006 lo lógico sería pensar que en la nueva propuesta de PERI figuren desde el planteamiento inicial medidas concretas para evitar que vuelva a suceder lo mismo. Pero no encontramos ninguna. Es más, lo que sí podemos ver es lo contrario: en el documento “Memoria de Ordenación” encontramos una medida no para garantizar el cumplimiento de lo acordado en 2006, sino para que su no cumplimiento no penalice al Ayuntamiento… aunque suponga perjudicar al vecindario afectado:

 

4.1.3 Los ámbitos de actuación pública

En cuanto a las actuaciones edificatorias públicas (UEP-R), cuyo desarrollo se prevé en el anterior PERI por el sistema de expropiación; deben delimitarse con prudencia, dado que en caso de no ejecutarse la expropiación en un plazo de 4 años desde su delimitación, los propietarios pueden requerir la incoación del procedimiento de expropiación iniciando el procedimiento, de forma que el ayuntamiento queda obligado al pago de los justiprecios correspondientes sin posibilidad de modular la secuencia temporal de ejecución.

 

Pero aun siendo grave la falta de compromiso normativo ante la posibilidad de incumplimiento de lo establecido (insistimos, es la propia organización municipal la que incumple los “deberes” que ella misma se ha marcado, lo que convierte los PERIs, incluido el nuevo en meras declaraciones de intenciones), hay otras evidencias aún más preocupantes sobre el fiasco para el barrio que va a suponer el nuevo PERI. Porque otro de los datos definitorios de la voluntad real de actuación municipal en un PERI es la del presupuesto económico con el que se le dota. Pues bien si el PERI de 1985 supuso una inversión superior a los 6.000 millones de pesetas de la época, y la revisión de 2006 de 115 millones de euros, de piedra nos quedamos cuando el Estudio Económico de la Memoria de Ordenación cifra en 88.679,24 euros la inversión a realizar por el Ayuntamiento para hacer frente a este PERI. No hay error, 88.679,24 euros, que son los que el estudio valora que costará llevar a cabo las actuaciones para la eliminación de situaciones de Fuera de Ordenación (las que ya comentamos en la anterior entrada que afectan a Barrancal 1, 7 y 13; Santo Domingo 8; Cuchillería 56 y 62; Pintorería 19 y 39; Chiquita 10; Cantón de Santa Mría 11, y Correría 4, 6 y 41)

 

Claro que, alguien que no conozca el barrio podría pensar que tras el PERI del 85 y la revisión del 2006, la necesidad de rehabilitación en el barrio está más que concluida. Pero no es así, sino todo lo contrario. Como recoge la propia Memoria Informativa del nuevo PERI, en su apartado sobre la edificación:

 

Hay 163 edificaciones en estado regular, malo o muy malo y 261 sin rehabilitar desde 1980, y estas dos características coinciden solo en 52 casos, lo cual significa que, por un motivo u otro, hay 372 edificaciones con posibles necesidades de rehabilitación, lo que equivale casi al 45% de la edificación, que debe ser evaluada caso por caso, para establecer el nivel de necesidad de intervención.

 

No faltará quien diga “bueno, pero esa rehabilitación que la pague el vecindario”, que el Ayuntamiento ya ha invertido bastante en esa cuestión. Ese planteamiento erraría en dos cuestiones básicas. Primera, sin entrar ahora en el detalle cuantitativo de las ayudas municipales a la rehabilitación, recojamos las declaraciones en 2020 de la entonces presidenta de Ensanche 21:

 

Con la aplicación de las diferentes normas de ayudas que se han ido sucediendo a lo largo de los últimos años no se ha conseguido incidir todo lo que se pretendía en la rehabilitación de los inmuebles de Vitoria-Gasteiz que se encuentran en peores condiciones. “Uno de los factores que más ha pesado ha sido la dificultad, especialmente para los vecinos de rentas más bajas, de disponer de financiación o de los recursos económicos necesarios para asumir el coste total de las obras de rehabilitación”, ha explicado Ana Oregi. Además, en algunos casos, las actuaciones subvencionadas no han sido las más prioritarias, quedándose al margen algunas intervenciones que presentaban mayor urgencia, como las referentes a accesibilidad o consolidación y refuerzo estructural.

 

Y, en segundo lugar, porque la situación socioeconómica de la población del barrio cada vez es más grave, como recoge la Memoria Informativa:

 

Según datos del EUSTAT, la renta media por hogar en el Casco es la más baja de la ciudad con 24.457€, siendo la renta media 33.264€ (2019). Estos datos reflejan el menor nivel sociodemográfica de la población que reside en el barrio protagonizada, no solo por colectivos de personas migrantes, sino por otros colectivos que sufren una posible vulnerabilidad como personas jóvenes (estudiantes o con empleos precarizados) o mayores de 65 años.

En todo el municipio se registra una tendencia positiva que deriva en la subida de las rentas medias en un porcentaje promedio de 11% entre 2015 y el 2020. Sin embargo, a pesar de las bajas rentas del barrio, en el Casco Medieval estas rentas solo experimentaron un crecimiento del 6%, lo que sin duda ha acentuado la pobreza relativa del barrio

(…) Así pues, a la vista de los datos se puede interpretar que, existe una población con bajo nivel adquisitivo, disponiendo trabajos más precarios y salarios mucho más bajos que en el resto de la ciudad. Todo ello acorde con la realidad de un barrio donde hay una gran cantidad de personas migrantes que no tienen un trabajo estable, así como de otros colectivos que perciben rentas presumiblemente bajas como personas jóvenes o mayores de 65 años.

 

El Ayuntamiento lo sabe desde hace mucho. Lo reconocía hace casi 20 años el entonces arquitecto de la Agencia de Renovación Urbana gasteiztarra, Paulino Medina:

 

El arquitecto de la Agencia de Renovación Urbana Paulino Medina recuerda que en veinte años han dado ayudas para rehabilitar «cerca de 2.500 viviendas, pero quedan otras 2.000 cuyos propietarios no han pedido ayuda para reformarlas porque no tienen recursos para financiar los arreglos»

(Diario EL Correo, 18/02/2008)

 

Como también lo sabía Ana Oregi, la presidenta de Ensanche 21 en 2020, cuando lo explicaba así:

 

“Uno de los factores que más ha pesado ha sido la dificultad, especialmente para los vecinos de rentas más bajas, de disponer de financiación o de los recursos económicos necesarios para asumir el coste total de las obras de rehabilitación”

 

Y también sabe cuáles pueden ser algunas de las medidas a tomar para hacer frente al problema:

 

A juicio de la presidenta de Ensanche 21, la nueva Norma de Rehabilitación “debería atender especialmente a los tramos de renta más bajos, posibilitando los fondos necesarios para la actuación rehabilitadora en los casos más acuciantes y cubriendo, si fuese necesario, la totalidad del coste de la rehabilitación. Es decir, priorizaría las situaciones de vulnerabilidad que dificultan la actualización y mantenimiento de los edificios, que de forma indirecta llevan a una degradación del patrimonio municipal y repercuten de forma negativa en las condiciones de vida del barrio y la ciudad”.

 

Pues bien, Ana Oregi hoy ya no es la presidenta de Ensanche 21, pero sí ha tomado parte en la redacción del nuevo PERI, como integrante del Equipo de Coordinación Municipal del mismo. Y en el nuevo PERI no hay la mínima referencia a estas cuestiones.

 

Han trascurrido 40 años desde la aprobación del primer PERI, saben desde hace más de 20 años donde está el fondo del problema, y, sin embargo, la nueva reforma del PERI que ahora van a aprobar sigue sin plantear ningún tipo de medida que pueda llevar a su solución.

 

Añadamos una cuestión aún tan grave como denunciable: una decena de bloques de edificios en los que urge actuar tienen un dueño común que no lo hace: ¡¡el propio Ayuntamiento a través de Ensanche 21!!

 

 

 

Pero, entonces, ¿para qué vale este nuevo PERI?

 

Cada vez que se elabora un PERI, o una revisión del anterior, la iniciativa se justifica planteándose una serie de objetivos. Así, el PERI aprobado en 1986, como recoge Sergio García Ibáñez de Garayo:

 

En su redacción, se propone como objetivo subsanar las tendencias negativas que estaban llevando el barrio a una situación de degradación, como eran: un acentuado proceso de despoblamiento debido a factores como las condiciones de habitabilidad de las viviendas, el elevado número de pobladores temporales o una población envejecida con elevado índice de mortalidad; la consecuente escasez poblacional respecto de la capacidad residencial total; la concentración de personas con escasez de recursos; la insuficiencia de dotaciones de equipamiento comunitario, que contrasta con la oferta de edificación “capaz”, y construcciones susceptibles para su reutilización

 

Era, pues, tal como lo definía el Departamento de Urbanismo de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad de Navarra (en su trabajo VITORIA. Desarrollos urbanos 1950/2010), un plan que teóricamente “atendía tanto a la rehabilitación de la edificación y urbanización del Casco como a aspectos sociales”. No obstante, con la inversión de 6.000 millones de pesetas en la rehabilitación, reforma y nueva edificación, se dio solución solo a la cuestión edificatoria de 1.674 viviendas, y no al resto de problemas sociales graves del Casco, tal y como señala el propio García Ibáñez de Garayo:

 

Sin embargo, los datos obligaban al personal técnico del ayuntamiento a reconocer que no se había conseguido revertir el proceso de despoblación ni la situación socio-económica de sus habitantes (íbid.). Y la evidencia de un gran número de viviendas a las que las medidas para el fomento de la rehabilitación no han llegado seguía patente

 

Así las cosas, en 2007 se aprobaba la primera revisión del PERI, con el siguiente objetivo:

 

El objeto de la presente Revisión del Plan Especial es la ordenación de las diferentes acciones urbanísticas, de edificación y urbanización y el establecimiento de los mecanismos de gestión necesarios para la consecución de la Rehabilitación Protegida del Área delimitada del Casco Medieval de Vitoria-Gasteiz, encaminada a la Protección, Conservación, Restauración y Mejora de su tejido urbano, así como a la puesta en valor y más adecuada utilización de su patrimonio edificado y urbanizado, y de manera que se consiga el mantenimiento de su población, la elevación de sus condiciones de vida, y de la calidad de las viviendas, y la potenciación de los equipamientos comunitarios y de las actividades económicas compatibles.

 

En ese párrafo podemos comprobar que las cuestiones sociales han sufrido un recorte importante con respecto a 1986, pues ahora se reducía a “que se consiga el mantenimiento de su población, la elevación de sus condiciones de vida, y de la calidad de las viviendas, y la potenciación de los equipamientos comunitarios y de las actividades económicas compatibles”. Y es importante recordar lo que veíamos al principio de este texto, que dos de cada tres medidas propuestas en la revisión de 2006 no se han cumplido.

 

Pues bien, como veremos en una tercera y última entrada sobre el nuevo PERI, esos pocos objetivos sociales de elevación de las condiciones de vida de la población del Casco y de la calidad de sus viviendas, no se han cumplido, lo que, en buena lógica, debería llevar a la revisión del PERI actual a intentar priorizar en estas cuestiones. Peo no. Cuando la Memoria Informativa de la revisión que ahora se pretende fija el objeto de ella, comprobamos que ha desaparecido totalmente cualquier referencia a cuestiones sociales relativas al vecindario, su calidad de vida y la de sus viviendas:

 

1.1 Objeto

Esta Memoria de Información es el primer documento de la revisión del vigente Plan Especial de Rehabilitación Integrada del Casco Medieval de Vitoria-Gasteiz, aprobado definitivamente por el Pleno Municipal de 27/9/2006, publicado en BOTHA el 26/02/2007, y que tiene un objeto instrumental múltiple:

• Como Plan Especial de Rehabilitación Integrada, concreta las actuaciones de rehabilitación en el Área de Rehabilitación Integrada del Casco Medieval, conforme al artículo 10 del Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado.

• Como Plan Especial de Protección y Conservación, y conforme al artículo 72 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo (LSU), establece el régimen de protección del Bien Cultural con Categoría de Conjunto Monumental del Casco Histórico de Vitoria-Gasteiz, declarado por el Decreto 312/1997, de 23 de diciembre (BOPV nº9 de 15/1/1998), así como del resto de bienes culturales calificados e inventariados incluidos en el ámbito.

• El Plan Especial prevé también actuaciones concretas de renovación urbana, conservando la estructura fundamental de la ordenación anterior, encaminadas a la descongestión del Casco y al resto de objetivos enumerados en el artículo 71 LSU.

 

Con todo ello, podemos llegar a una conclusión clara, igual no tanto sobre para qué sirve esta revisión del PERI, sino para qué no sirve: no sirve para atender las graves necesidades sociales de su población. Podríamos pensar que es que el Ayuntamiento o el Equipo de Redacción del PERI desconocen esas necesidades del vecindario y su gravedad. Pero no es así. Las conocen perfectamente, entre otras cosas, porque van incorporadas en algunos de los documentos adjuntos al nuevo PERI, que es realmente la parte interesante de tanto totxo oficial, y al que dedicaremos la tercera y última entrada de este blog sobre el nuevo PERI del Casco.