La rehabilitación de viviendas, elementos comunes de los edificios, equipamientos y espacios públicos y locales comerciales, constituyen el principal eje urbanístico de las políticas de rehabilitación urbana. Pero son insuficientes e ineficaces si esas acciones no van acompañadas y fuertemente coordinadas con otras políticas sociales, económicas y urbanísticas: la asistencia social especializada para aquellos colectivos sociales más vulnerables, las ayudas económicas para la rehabilitación de viviendas graduadas con progresividad según las rentas, las acciones de vivienda social y realojamiento en el propio barrio, el establecimiento de precios justos de alquiler, la gestión pública o cooperativa de promociones de viviendas, la intervención pública activa en el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, la expropiación y reutilización del parque inmobiliario en desuso, la dinamización económica (y reglamentación) de múltiples sectores de actividad (inmobiliario, comercial, productivo, turístico, etc.), la promoción y apoyo de las dinámicas asociativas y culturales, la coordinación de programas educativos y de salud dentro y fuera de los espacios institucionales, la formación para el empleo y el autoempleo, la participación ciudadana en la elaboración y ejecución de todo tipo de planificaciones y programas que afecten a la zona, etc.
(Miguel Martínez López; Cuestiones críticas acerca de la rehabilitación urbana.
Estas palabras del sociólogo urbanista gallego Miguel Martínez López servirían perfectamente para hacer un resumen rápido de las principales carencias que le vemos al recientemente aprobado inicialmente PERI del Casco Viejo gasteiztarra.
Pero, retomando para estas entradas sobre el nuevo PERI del Casco Viejo gasteiztarra parte de nuestro quehacer en el blog Kutxiko Txoko Txikitxutik –KTT-, antes de entrar en posteriores posts en detalles y análisis más extensos sobre ese nuevo PERI vayamos a lo urgente: lo relacionado con la posibles alegaciones, ya que el periodo para ello, a pesar de tratarse de un montón de totxos a consultar, es de tan sólo 45 días a partir de su publicación en el BOTHA, que tuvo lugar el pasado 11 de abril, con lo que queda muy poco tiempo (y da ya una idea de lo que se facilita la tarea de opinar al vecindario). La afectación más directa de las contenidas en el PERI probablemente sea la relativa a las expropiaciones, así que centrémonos en ellas.
Las expropiaciones en el nuevo PERI
La propuesta de nuevo PERI determina unas nuevas categorías en sus “ámbitos de actuación”, de los que ahora, por la urgencia de alegaciones, interesa ver los que se refieren a actuaciones públicas vía expropiación:
APE: ACTUACIONES PUBLICAS DE EDIFICACIÓN. Son Actuaciones Aisladas edificatorias de iniciativa pública municipal, para las que previamente a la actuación rehabilitadora se plantea la obtención del suelo, y los edificios en su caso, mediante el sistema de expropiación, al amparo de lo previsto para actuaciones aisladas por el artículo 74.1 LSU. Una vez expropiados los solares o edificios, se desarrollarán conforme al mismo régimen de las actuaciones aisladas.
APD: ACTUACIONES PÚBLICAS DE DOTACIÓN. Son actuaciones públicas expropiatorias cuyo objeto, conforme al artículo 139 LSU, es la obtención de terrenos para dotaciones públicas de espacio libre o equipamiento comunitario.
AFO: ACTUACIONES SOBRE SITUACIONES EN FUERA DE ORDENACIÓN. Son actuaciones públicas expropiatorias para la restitución de la integridad del dominio público preexistente en situación expresamente declarada en Fuera de Ordenación por el presente PERI. Principalmente se trata de ocupaciones irregulares de los caños. Su régimen será el mismo de las actuaciones públicas de dotación (APD).
¿Y cuáles son las posibles afectadas? Las aquí recogidas por el nuevo PERI:
APE: Actuaciones Públicas de Edificación
1. APE-1. Manzana P. Incluye 4 lotes: Zapatería 98 y 100, y Correría 127 y 129.
2. APE-2. Manzana P. Incluye 1 lote: Correría 133
3. APE-3. Manzana 10. Incluye 1 lote. Nueva Dentro 3.
4. APE-4. Manzana 8. Incluye 2 lotes. Pintorería 61 y 63.
5. APE-5. Manzana H. Incluye 2 lotes: Herrería 40 y 42 (solar).
AFO: Actuaciones Sobre Situaciones en Fuera de Ordenación
1. Manzana 6:
a. AFO 1. Pintorería 19
2. Manzana 8:
a. AFO 2. Cuchillería 56
b. AFO 3. Cuchillera 62 y Pintorería 39
3. Manzana 9:
a. AFO 4. Chiquita 10
4. Manzana 13:
a. AFO 5. Cantón de Santa María 11
b. AFO 6. Barrancal 1
c. AFO 7. Santo Domingo 8
d. AFO 8. Barrancal 7
e. AFO 9. Barrancal 13
5. Manzana M:
a. AFO 10. Correría 41
b. AFO. 11. Correría 4 y 6
APD: Actuaciones Públicas de Dotación
• No se han delimitado actuaciones públicas de dotación concretas, sin embargo, el Plan prevé que puedan realizarse modificaciones puntuales en caso de que el Ayuntamiento detecte espacios en desuso propicios para la ampliación del exiguo espacio público del Casco. En esa línea, las Manzanas de Transición 1, 2 y 3, descritas en el apartado 2.9.3.3. serían ámbitos adecuados, en la línea con los espacios libres ya obtenidos en las Manzanas de Transición R y S.
¿Cuáles son esas Manzanas de Transición 1, 2 y 3 que podrían pasar a considerarse APD, y por lo tanto expropiadas para la obtención de terrenos para dotaciones públicas de espacio libre o equipamiento comunitario? Pues las tres manzanas primeras de los impares de Cuchillería (en total del 1 al 83), con sus respectivas paralelas en los pares de Las Escuelas (del 2 al 20)
Aunque es verdad que en la mayoría de los casos afectan a caños y huertas, en el conjunto de las señaladas hay también varios casos de viviendas (muchas de ellas actualmente deshabitadas oficialmente, lo que no quiere decir que no viva nadie en ellas):
Zapatería 98-100: 14 viviendas
Correría 127-129: 16 viviendas
Correría 133: 4 viviendas
Nueva Dentro 3: 4 viviendas
Pintorería 61 y 63: 14 viviendas
Tampoco hay que olvidar que algunas expropiaciones de zonas de huertas podrían suponer un grave problema para el vecindario que en ellas reside. Un ejemplo de lo que queremos decir: en las manzanas de transición 1, 2 y 3, esas cuya posibilidad de expropiación queda abierta a la consideración municipal, hay viviendas que no llegan a los 34 metros cuadrados útiles, y a las que el uso de la parte de huerta les da un respiro habitacional importante. Es más, en buena parte de los casos las actuales personas propietarias no hubieran en su día adquirido esas miniviviendas si no fuera por la posibilidad de uso del espacio considerado huerta.
La cuestión no es baladí, porque el nuevo PERI, en el documento titulado “Memoria de Ordenación” recoge la posibilidad de intervenir sobre esos espacios, a los que califica de espacios libres públicos de uso restringido:
2.9.3.1 Posibilidad de ampliación de espacios libres públicos de uso restringido
El poco espacio libre disponible en el Casco se encuentra por término general en el interior de las manzanas, y específicamente las Manzanas de Transición, que han sido espacios de uso y titularidad diversa, pública y privada. Tras la apertura de las manzanas de la ladera oeste durante las pasadas dos décadas, el presente PERI deja la puerta abierta al uso de los espacios disponibles que puedan generarse en la ladera este, en las Manzanas 1, 2 y 3.
• En la manzana 1 la propuesta conectaría la calle Escuelas con el cantón de San Francisco Javier y crearía un espacio libre público de acceso restringido desde el que poder abrir a la ciudadanía la muralla medieval, la cara noroeste de la iglesia de San Vicente, y este importante rincón del entramado medieval, que en su mayor parte continuaría siendo de privado.
• En la manzana 2 se propondría la conexión del patio del colegio Ramón Bajo con la trasera del patio de empresas y el pequeño caño que da al cantón de San Francisco Javier.
• Mientras que en la manzana 3 se plantearía el acceso público con uso restringido desde el cantón de San Marcos al espacio verde existente al interior de la manzana.
Otra de las graves cuestiones que contiene el PERI es la relativa al edificio de Cuchillería 101, en la manzana 4, pues ya desde la Memoria Informativa se dice que:
Las parcelas anexas a la catedral recientemente expropiadas y con calificación de equipamiento, tienen usos diversos como albergue, acceso a la catedral y viviendas, mientras que los números 103,101,99,97 y 95 están vacíos.
Esa información no se corresponde con la realidad de Cuchillería 101, y si no, que se lo pregunten a las personas propietarias de alguna de las viviendas de ese edificio. El problema de fondo es que la propuesta de nuevo PERI, como sucedía con el anterior, sigue dando prioridad a lo recogido en un documento urbanístico que nunca ha tenido proceso de aprobación público, ni tan siquiera periodo de alegaciones. Sí, estamos hablando del dichoso Plan Director Catedral Santa María, cuyas decisiones sobre las manzana 4 y 5 vuelven a estar por encima de las determinaciones del nuevo PERI, tal y como este recoge en su “Normativa Urbanística:
Capítulo 8.1. ÁMBITOS DE DESARROLLO
A los efectos de legitimación de actuaciones según el artículo 135-a) LSU, el presente PERI establece la Ordenación Pormenorizada de la totalidad de su ámbito, con las siguientes particularidades:
1. En el ámbito del Plan Director Catedral Santa María (PDC), señalado en el Plano de Ordenación PO-6, la ordenación pormenorizada será la establecida por dicho Plan Director, con el concurso de aquellas determinaciones de aplicación establecidas por el presente Plan Especial para las edificaciones y espacios contenidos en las Manzanas 4 y 5, incluido el tramo de Cantón de Santa María situado entre ambas, además de la parcela de la calle Correría n° 116. Las eventuales modificaciones de dicho Plan Director se entenderán automáticamente asumidas por la ordenación del presente PERI.
Pero ojo, no pensemos que todos los riesgos de expropiación acaban ahí. Este nuevo PERI dice también que:
las actuaciones edificatorias públicas (UEP-R), cuyo desarrollo se prevé en el anterior PERI por el sistema de expropiación; deben delimitarse con prudencia, dado que en caso de no ejecutarse la expropiación en un plazo de 4 años desde su delimitación, los propietarios pueden requerir la incoación del procedimiento de expropiación iniciando el procedimiento, de forma que el ayuntamiento queda obligado al pago de los justiprecios correspondientes sin posibilidad de modular la secuencia temporal de ejecución.
Con este criterio de prudencia, se mantienen las UEP-R que están ya en marcha, pasando el resto al régimen privado de las Actuaciones Aisladas de Edificación (AAE), descargando al Ayuntamiento de obligaciones expropiatorias inmediatas.
Esto no significa que se reduzcan las posibilidades de expropiación, porque, tal y como recoge el nuevo PERI, adecuando las expropiaciones al ritmo que interese al Ayuntamiento, este podría llevarlas a cabo acordando un simple cambio del sistema de actuación:
Así, las expropiaciones podrán secuenciarse en el tiempo conforme a las disponibilidades presupuestarias y prioridades municipales, acordando simplemente el cambio de sistema de actuación. Se categorizan como Actuaciones Públicas de Edificación (APE), tipo de actuación aislada que recoge su objeto edificatorio mejor que las Unidades de Ejecución, previstas para actuaciones urbanizadoras.
Es por lo tanto una medida de doble filo, porque aunque en el PERI que ahora se pretende aprobar sí parece haber una intención de no promover la expropiación de forma masiva, el párrafo que hemos recogido anteriormente deja abierta la puerta a que “disponibilidades presupuestas y prioridades municipales” futuras modifiquen esa intención. Para evitar ese riesgo, el nuevo PERI debería ser tajante en el compromiso de no expropiar.
Hasta aquí lo que en un primer vistazo (no exento de posibles errores) percibimos en cuanto a las expropiaciones, que, insistimos, puede ser lo más urgente para las personas directamente afectadas. Para quien quiera consultar los totxos del PERI (al menos los accesibles telemáticamente), dejamos aquí los links:
Documento de aprobación inicial
· Documentación informativa
· Documentación de ordenación
o Fichas de condiciones de edificación
· Catálogo de Protección
o Fichas del Catálogo de Edificios
o Fichas del Catálogo de Espacios Libres
· Documentacion ambiental y sectorial
o Estudio Ambiental Estratégico
o Informe de impacto de género y diversidad
o Estudio de impacto sociolingüístico
No obstante, los problemas más graves del nuevo PERI no están relacionados con las expropiaciones, como veremos en siguientes entradas, sino con sus muchísimas carencias básicas..
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